Обмен жилья в новом понимании

В советское время, обмен недвижимости был единственным вариантом, благодаря которому можно было решать свои вопросы с жильем.

Сегодня подобные сделки прямого обмена и мены встречаются крайне редко.

Почему?

Прямой обмен возможен
только между нанимателями 


неприватизированного (муниципального, государственного) жилья.

Таких квартир становится все меньше, так как доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры стараются приватизировать.

Мена возможна, если обе квартиры в собственности. 

При этом все собственники одной квартиры должны заключить с собственниками другой квартиры двухсторонний договор купли-продажи, который называется договором мены.

Прямой обмен и мена квартиры – дело сложное и хлопотное. 

Ведь для осуществления этого необходимо, чтобы вам подошла выбранная квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила собственников той квартиры.

Абсолютное большинство обменов осуществляется по иной схеме, которая на профессиональном языке риэлторов называется "альтернативной".

Суть схемы такова - 

Покупатель + $  >  квартира №1 >  квартира №2  = Продавец + $

Квартира №1, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира №2 из числа тех, что выставляются в свободной продаже.

Вариантов можно подобрать достаточно количество с учетом Ваших запросов. 

Продавец выбранной квартиры получает деньги, а Вы получаете нужную вам квартиру. 
Получается, что денег Вы не получаете, поэтому в обиходе и называют такую схему- обмен своего жилья на другое.

Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем "прямой" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования "встречных" интересов обменивающихся.

Поэтому рассматриваем обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Плюсы «альтернативной схемы».

- Возможность выбора большого количества вариантов.

- Позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность не получать свободные деньги при продаже своей квартиры. 

Это особенно важно, так как возможны резкие изменения экономической ситуации, и повышение цен на недвижимость.

- Договора купли - продажи продаваемой и покупаемой квартир регистрируются независимо, но в тоже время параллельно друг другу.

- Можно сразу после получения документов зарегистрироваться и переехать в новую квартиру минуя промежуточное жилье.

- Важный плюс всех альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых вложений.
Просто необходимо учитывать, чтобы суммы, вырученной от продажи своей недвижимости, а также накопленных средств, хватило на выбранную квартиру.

Минусы «альтернативной схемы».

- Это образование так называемых «цепочек», когда выстраивается «цепочка» даже не из двух, а из нескольких квартир. 

Необходимо учитывать интересы всех участников этой схемы. 

Возникает большой риск свести на нет все договоренности, если один из участников просто откажется, что может произойти по разным причинам. 

Поэтому «альтернатива» очень уязвима.

- С увеличением количества участников сделки, усложняются расчеты через банковскую ячейку, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи.

- Сам процесс альтернативной продажи может занять более длительный срок, чем просто продажа квартиры.

- Эти особенности объясняют то, что такие альтернативные квартиры по цене обычно на 5-10% дешевле, чем аналогичные, просто продающиеся без одновременного подбора другой квартиры.

Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке. 

Мы хотим увеличить жилплощадь, сменить район, разъехаться, все это приводит к участию в «альтернативе».

Таких квартир на вторичном рынке 80%. И это явление обычное для нашего российского рынка недвижимости.
Все плюсы и минусы надо учитывать при обмене жилья в новом понимании и действовать.

Удачи всем.